宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。根据我们国家法律规定，宅基地属于国家和集体所有，公民个人没有所有权，只有使用权，所以不得转让、出租或抵押，但是农村的房屋能够直接进行买卖，根据地随房走的原则，可以在此基础上转让宅基地使用权。

  经甲乙双方认真协商，认真考虑，在平等、自愿的基础上订立以下协议，双方自愿共同遵守。

  一、甲方自愿将座落在XXXXXXXXXXXX（地址）一块面积XX平方米的宅基地转让给乙方，成交价共XXXX元，大写：XXXXX元整。

  二、甲方保证此宅基地手续真实，来源合法，权属清楚，四至界限清楚。若发生与甲方有关的权属或债务纠纷，概由甲方负责，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。

  三、付款方式：乙方在XXXX年XX月XX日已付给甲方XXXXXXX元（XXXX元整）。在XXXX年付给甲方XXXX（XXXX元整）。现已付清。

  四、此协议经甲乙双方签字后生效，即产生法律上的约束力。双方必须严格遵守执行，不得违约。如有违约，由违约方负责赔偿对方违约金叁万元整（XXXX元）。并承担对方相应的经济损失。

  根据我国法律规定，宅基地属于国家和集体所有，公民个人没有所有权，只有使用权，所以不得转让、出租或抵押。违反了只可自住的原则而出售的。消费者若购买了该种房屋是没办法拿到房产证的，将来不能上市交易；若发生了房屋纠纷，将得不到法律的保障。

  再次审议的物权法草案规定，宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。村民依照规定转让宅基地使用权的不得再申请宅基地。物权法草案规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

  案情介绍：王某、沈某均为某城区人。王某系拆迁户，在其现住房的屋后有已领取国有土地使用证书的宅基地一块，并已领取了建房的相关手续，但资金不足，意欲将宅基地转让。沈某系外来户，人口多，急需建房，但苦于无宅基地。1998年12月2日，王某和沈某经人介绍，就转让宅基地事宜达成了书面协议。协议书规定：王某将已领取国有土地使用证书的宅基地一块以5万元的价格转让给沈某，因王某已领取建房执照，故沈某在向王某交付8万元后开始建房。沈某建房完毕后先由王某领取房屋产权证书，然后再和沈某办理房屋产权证书，然后再和沈某办理房地产权证书，然后再和沈某办理房屋产权和土地使用权的变更手续。协议书签订后，沈某出资近16万元于次年6月建成了三上三下楼房及厨房等设施，建成后沈某即入住该楼房。王某在沈某房屋建成后也按约去房产管理部门办理了房屋产权书。但在沈某提出办理房屋产权和土地使用权变更手续时，王某先是找借口进行拖延，后则意欲拒绝。2000年3月4日，王某以自己领有土地使用证和房屋产权证为由，向某法院提起诉讼，要求沈某其享有产权的房屋中迁出。沈某应诉时称，我是以5万元的价格从王某处受让该宅基地的，盖楼房时我全额出资所建，产权应归我。至于土地使用权和房屋产权的变更，只存在一个变更的时间问题。现王某撕毁协议，不按约和我办理房屋产权和土地使用权变更手续，其行为显然违约，请求法院在驳回王某请求事项的同时，反诉要求法院判决王某履行变更房屋产权和土地使用权的义务。

  法律分析：王某和沈某所签订的《宅基地转让协议书》不违反国家法律、法规的规定，应认定为有效协议。王某的请求事项应予以驳回，沈某要求王某履行办理房屋产权土地使用权变更手续的反诉请求应予以支持。其理由是：

  1、王某对转让的宅基地享有使用权，该宅基地是国有土地，且是位于城市内的城镇国有土地，因而该宅基地是可以转让的。

  （1）《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“土地使用权可以依法转让。”

  （2）《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（下称条例）第三条规定：“中华人民共和国境内的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依据本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。”

  （3）《条例》第四条规定：“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年数的限制内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。合法权益受国家法律保护。”

  （4）《条例》第七条规定：“土地使用者出让、转让、出租、抵押、终止土地关系及有关地上建筑物、其他附着物，由政府土地管理部门、房产管理部门按照法律和国务院的有关法律法规办理过户手续。”由以上法律、法规的规定可见，城镇国有土地的使用权的土地主体是可以转让其享有使用权的土地的，不需要到土地管理部门办理批准手续，只需要到土地管理部门办理过户手续就可以了。因而，王某向沈某转让该宅基地的行为是合法的、有效的。

  2、最高人民法院《关于使用{中华人民共和国合同法）若干问题的解释（一）》第九条回答：“法律、法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”《条例》没有规定城镇国有土地的转让协议在办理登记手续后生效，故王、沈间的宅基地转让行为有效，无须对该行为进行登记。

  3、《土地管理法细则》规定的是土地所有权、使用权的变更自变更登记之日起生效，是规定的土地所有权、使用权的受让主体实际取得受让土地所有权、使用权的时间，是规定的土地所有权、使用权的实际转移时间，并不是规定土地所有权、使用权的转让协议应进行登记后才发生法律上的约束力，因为签署协议和办理登记手续是两回事，不能混为一谈。

  所以，王某和沈某所签订的宅基地转让协议是合法有效的，并不能因为土地使用权变更手续未履行而将协议认为无效。办理土地使用权变更登记手续和办理房屋产权变更登记手续是一样的，登记行为是双方按约定履行义务而不是协议的生效条件。如果王某拒绝和沈某履行有关变更登记手续，就显然属于违约，人民法院应当依法判令王某履行该项义务，以体现保护诚实信用、公平交易的民事法律原则。